Das Gebäude selbst wird bewertet nach seinem Neuwert bzw, Wiederherstellungswert.
Der Zustand wird dahingehend berücksichtigt, dass ein eventuelle Instandhaltungsstau (bzw die Kosten zu seiner Beseitigung) abgezogen wertden. Grundsätzlich wird eine Nutzungsdauer von 100 Jahren angesetzt.
Das Gutachten wird dann alle Erkennisse in eine bestimmte Relaltion zueinander bringen und damit einen Verkehrwert festsetzen. Dieser in einem Gutachten festgesetzte Verkehrswert ist wichtig für die Banken, die Gebäudeversicherung- also viele bürokratische Vorgänge, die sich zwar nicht um das Haus kümmern, aber das Haus aus der Perspektive der Bürokratie behandeln.
Das Gutachten ermittelt den Verkehrswert zum Zeitpunkt, wo es erstellt wurde- und kann folglich keinerlei Aussage über den Wert des Gebäudes in z.B. ca 20. Jahren treffen. Wieviel es dann wert sein wird, sagt Ihnen niemand. keine Kristallkugel, auch ich nicht. Aber mit gesundem Menschenverstand kann man erahnen, welche Immobilien in 20 - 25 Jahren gesucht sein werden, welche an Wert verlieren werden und welche unverkäuflich sein werden.
Der Wert eines Gebäudes eines Gebäudes setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen.
Wenn Sie ein Wertgutachten lesen, erfahren Sie etwas über einen Ertragswert (Sie vermieten das Gebäude und setzten die Jahresmiete in Relation zum Kaufpreis. Daraus ergibt sich einen Verzinsung des eingesetzten Kapitals) Der Ertragswert ist dann ein mehrfaches der Nettojahresmiete.
Der Verkehrswert ist der ermittelte Wert des Gebäudes. Er setzt sich zusammen aus dem Gebäudewert und dem Grundstückswert.
Den Grundstückswert erfahren Sie beim Gutachterausschuß, der Sachverständige muß davon ausgehen, dass der Grundstückswert nicht verfällt.
Er rechnet deshalb den Grundstückswert auf eine fiktive Zahl um die Jahrhundertwende um und geht dann davon aus, dass das Grundstück jedes Jahr einen Wertgewinn erzielt. Man könnte hierbei von einer ewigen Verrentung reden.
